Immobilier Sud Gironde : prix des maisons par commune

Ce que recouvre l'immobilier sud gironde dans ce site

Le nom prête à confusion. Dans beaucoup d'annonces, l'immobilier sud gironde désigne la région de Langon, Bazas et Podensac, sur la Garonne. Nous traitons ici une autre bande de territoire : le sud-ouest de la métropole bordelaise, la Haute-Lande autour de Belin-Béliet et le sud du Bassin d'Arcachon.

Notre extraction des ventes couvre vingt et une communes, de Bordeaux à Lège-Cap-Ferret. Langon, Bazas et Podensac n'y figurent pas : nous ne donnons donc aucun prix pour elles, et le dire vaut mieux qu'une estimation au jugé.

Trois secteurs pour l'immobilier sud gironde

• La Haute-Lande (Belin-Béliet, Hostens, Saucats, Le Barp, Salles, Marcheprime, Mios) : maisons entre pinède et vallée de la Leyre, avec les médianes les plus basses des tableaux.
• Le sud-ouest de la métropole (Léognan, Canéjan, Cestas, Saint-Jean-d'Illac, Pessac, Mérignac, Bordeaux) : proximité de Bordeaux et de ses zones d'emploi, prix plus élevés.
• Le Bassin d'Arcachon (Biganos, Audenge, Lanton, Gujan-Mestras, Andernos-les-Bains, La Teste-de-Buch, Lège-Cap-Ferret) : l'effet littoral fait monter les prix, jusqu'à un million d'euros de médiane à Lège-Cap-Ferret.

Prix de l'immobilier sud gironde commune par commune : ventes de 2024 et 2025

Chaque ligne donne le nombre de ventes de maisons en 2024, le prix médian, le prix médian au m², puis le prix médian et le nombre de ventes de 2025. L'année 2025 est complète dans la source, de janvier à décembre.

Source : Demandes de valeurs foncières (DVF, DGFiP), fichiers geo-dvf publiés sur data.gouv.fr, médianes calculées le 22/10/2026 sur les ventes d'une seule maison.

Haute-Lande : de Belin-Béliet à Mios

Sud-ouest de la métropole : de Léognan à Bordeaux

Bassin d'Arcachon : de Biganos à Lège-Cap-Ferret

Ce que montrent ces prix, et ce qu'ils ne montrent pas

Dans l'immobilier sud gironde, l'écart saute aux yeux : en 2024, la médiane d'une maison à Belin-Béliet (252 560 €) représente un peu plus de la moitié de celle de Bordeaux (486 000 €), pour une surface médiane proche : 92 m² contre 98 m².

Le prix au m² raconte la même histoire : 2 779 € à Belin-Béliet, 3 363 € au Barp, 3 782 € à Mios, 4 961 € à Bordeaux, 11 296 € à Lège-Cap-Ferret. Ce sont des médianes de ventes conclues, pas des prix d'annonces.

Trois précautions de lecture

1. L'échantillon : Hostens compte 7 ventes de maisons en 2024 et 17 en 2025, la médiane y est fragile.
2. Le mélange de biens : la médiane d'une commune réunit des maisons de 70 m² et de 140 m², avec ou sans piscine, récentes ou à rénover.
3. La période : 2025 est incomplète dans la source, donc ses médianes et ses effectifs ne se comparent pas à ceux d'une année entière sans précaution.

Les trois années côte à côte dans la Haute-Lande

À Belin-Béliet, la médiane passe de 310 000 € en 2023 à 252 560 € en 2024, puis à 228 725 € sur la partie de 2025 publiée. À Saucats, Salles et Hostens, elle reste dans une bande d'environ 245 000 à 325 000 € sur les trois années.

Une médiane dépend des maisons réellement vendues cette année-là. Nous ne tirons de ces séries ni prévision ni tendance : elles décrivent le passé de chaque commune, rien de plus.

Où acheter une maison selon son budget

Le tableau classe les communes de l'immobilier sud gironde selon leur médiane 2024. La colonne de droite ajoute les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) au haut de chaque tranche, pour passer du prix affiché au budget réel.

Une tranche ne désigne pas un bien : la médiane décrit la commune, pas la maison que vous visiterez. Ce site d'immobilier sud gironde ne publie aucune annonce ; le guide sur les maisons à vendre en Gironde explique comment les chercher.

Maison ou appartement : ce que disent les ventes

Dans la Haute-Lande, l'appartement est quasi absent du marché : 2 ventes à Belin-Béliet en 2024, 3 à Salles, 8 au Barp, 9 à Mios. Le choix se fait donc entre maisons, anciennes ou neuves, et terrain à bâtir.

Plus près de Bordeaux et du Bassin, l'appartement existe en volume. Le tableau compare son prix au m² à celui de la maison dans les communes qui comptent au moins 20 ventes d'appartements en 2024.

À Biganos et à La Teste-de-Buch, le m² d'une maison et celui d'un appartement sont presque identiques. À Mérignac et à Bordeaux, la maison coûte plus cher au m², sans surprise : jardin et rareté se paient.

Un budget complet : le prix, les frais de notaire et le reste

En immobilier sud gironde comme ailleurs, les frais de notaire se calculent sur le prix. Pour la médiane de Belin-Béliet (252 560 €), comptez environ 17 700 à 20 200 € dans l'ancien. Dans le neuf, la facture tombe à 2 à 3 %. Le guide sur les frais de notaire détaille chaque poste.

Les postes à prévoir en plus du prix

• Les frais de notaire, à régler à la signature de l'acte, en général en plus de l'apport demandé par la banque.
• La garantie du prêt (caution, privilège de prêteur de deniers ou hypothèque) et les frais de dossier bancaires.
• Les travaux : toiture, isolation, électricité, assainissement individuel à remettre aux normes, selon l'âge de la maison.
• Les charges annuelles : taxe foncière, assurance habitation, entretien d'un grand terrain, chauffage.
• Le déménagement et l'équipement des premiers mois.

Les secteurs de l'immobilier sud gironde un par un : ce qui pèse sur le prix

Belin-Béliet, Hostens, Salles, Le Barp : la Haute-Lande

Ces communes forment la partie la plus accessible des tableaux. Beaucoup de maisons y reposent sur de grandes parcelles boisées, où l'assainissement individuel, l'état de la toiture et le débroussaillement obligatoire pèsent autant sur la valeur que la surface habitable.

• Médianes 2024 : 252 560 € à Belin-Béliet, 269 050 € à Hostens, 312 500 € à Salles, 307 400 € au Barp.
• Le Barp accueille le Laser Mégajoule du CEA, un site d'emploi important pour le secteur.
• Prévoir une visite de la parcelle entière : limites, clôtures, arbres proches de la maison.

Mios, Marcheprime, Biganos : entre la forêt et le Bassin

Ces trois communes affichent des médianes de 309 050 € à 350 500 € en 2024. Le temps de trajet vers Bordeaux ou Arcachon aux heures de pointe pèse sur le choix autant que le prix d'achat, et il se teste avant de s'engager.

• Mios : 350 500 € de médiane et 3 782 € du m² en 2024, 64 ventes de maisons.
• Marcheprime : 328 475 € de médiane, 30 ventes en 2024 comme en 2023.
• Biganos : 309 050 € de médiane, avec une surface médiane de 82 m², parmi les plus petites des tableaux.

Cestas, Canéjan, Léognan, Saint-Jean-d'Illac : le sud-ouest de la métropole

Les médianes 2024 vont de 300 000 € à Léognan à 376 475 € à Saint-Jean-d'Illac, pour des surfaces médianes de 87 à 103 m². Le critère décisif devient la distance aux emplois, aux écoles et aux transports du quotidien.

• Cestas : 85 ventes de maisons en 2024, médiane de 376 354 €.
• Canéjan : 24 ventes seulement, donc une médiane sensible aux biens atypiques.
• Saint-Jean-d'Illac : surface médiane de 103 m², la plus grande des trois tableaux.

Le Bassin d'Arcachon : de Biganos à Lège-Cap-Ferret

Le littoral concentre les écarts les plus larges, de 309 050 € à Biganos à 1 000 000 € à Lège-Cap-Ferret en médiane 2024, soit plus de trois fois plus. Entre les deux, Audenge et Lanton restent sous 400 000 €.

• Gujan-Mestras, Andernos-les-Bains et La Teste-de-Buch : de 141 à 209 ventes de maisons en 2024, le marché le plus actif du Bassin.
• Lège-Cap-Ferret : la médiane passe de 1 000 000 € en 2024 à 801 765 € en 2025, avec 151 ventes ; la composition des ventes pèse lourd dans ce type de variation.
• Audenge : 63 ventes en 2024 pour 338 000 € de médiane.

Neuf, ancien ou terrain : trois façons d'acheter dans le secteur

Dans l'immobilier sud gironde, le choix dépend autant du calendrier que du prix. Une maison ancienne s'achète en quelques mois, comme l'explique le guide pour acheter une maison ; un terrain en lotissement demande de prévoir en plus la construction.

Les frais de notaire changent de nature selon le cas. Les pages sur les frais de notaire dans le neuf et sur les frais de notaire d'un terrain donnent les calculs détaillés.

Les points à vérifier avant d'acheter dans l'immobilier sud gironde

Le Sud-Ouest girondin a ses particularités : forêt de pins, sols sableux, maisons hors réseau d'assainissement collectif. Le tableau liste les vérifications qui reviennent le plus souvent, avec la manière de les mener.

Estimer, vendre, louer : les autres rubriques du site

Si vous êtes propriétaire sur le marché de l'immobilier sud gironde, les médianes ci-dessus donnent un repère de commune, jamais la valeur de votre maison. Pour la chiffrer, le guide d'estimation de maison explique les méthodes et leurs limites.

Une fois la valeur connue, le guide pour vendre sa maison déroule les diagnostics, la mise en vente et le calendrier jusqu'à l'acte.

• Si votre projet est bordelais, regardez les repères réunis pour acheter une maison à Bordeaux : le marché y obéit à d'autres règles.
• Les guides sur la succession, le terrain et le neuf se trouvent dans la rubrique frais de notaire, qui compte quatre pages.
• La location d'une maison en Gironde a sa propre page dans la rubrique Sud-Gironde.

D'où viennent les chiffres de cette page

• Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), publiées par la DGFiP, fichiers geo-dvf diffusés sur data.gouv.fr.
• Périmètre : ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement dans vingt et une communes girondines, soit le champ de l'immobilier sud gironde traité ici ; les ventes de plusieurs biens, de terrains nus ou de locaux professionnels sont exclues des médianes.
• Calcul : médianes par commune et par année, établies le 22/10/2026 ; 2025 est la dernière année complète publiée.
• Limites : une médiane ne dit rien de l'état, de la surface du terrain ou de l'emplacement d'un bien précis.
• Nature du site : information indépendante, sans lien sponsorisé, sans annonce, et qui n'est pas une agence immobilière.

Tous les guides du site

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